鉄から水素へ：JFEホールディングス（5411）が製鉄所跡地で挑む「第4の事業」と100年に一度の産業大転換

日本の産業構造を変える、JFEの巨大な挑戦

日本の産業を長きにわたり支えてきた鉄鋼業界の巨人、JFEホールディングス（5411）が、今、その未来をかけた壮大な事業転換に挑んでいることをご存じでしょうか。その舞台となっているのは、同社の歴史と技術の結晶であった東日本製鉄所京浜地区（川崎市）の広大な跡地です。

JFEは、構造改革の一環として休止したこの約400万m²（東京ディズニーランド8個分に相当）もの土地を、単なる不動産売却で終わらせるのではなく、「第4の事業」として育て上げようとしています。その象徴が、川崎市が「100年に一度の大転換」と称する、液化水素受け入れ基地の建設であり、データセンターや次世代火力発電といったカーボンニュートラル時代の新産業創出です。

投資家の皆さんであれば、「なぜ、鉄鋼企業がこれほど大規模な不動産開発に乗り出すのか？」「この土地活用事業は、JFEの収益構造をどう変えるのか？」と、その背景にある緻密な経営戦略を知りたいと思われるはずです。この記事では、JFEの挑戦を解説していきます。同社の企業セグメントから、跡地活用戦略が持つ真の価値、そして今後の成長戦略まで、掘り下げて考察していきます。

鉄から水素へ：JFEホールディングス（5411）が製鉄所跡地で挑む「第4の事業」と100年に一度の産業大転換

JFEホールディングスの企業セグメント：鉄鋼を核とする「インフラ産業の巨人」

JFEホールディングスは、鉄鋼業を中核に、日本のインフラを支える多角的な事業セグメントを持つ巨大コングロマリットです。この構造を理解することが、今回の「第4の事業」の意義を把握する上で不可欠です。

1. 鉄鋼事業（JFEスチール）

事業の中核: 主力のセグメントであり、同社グループの売上の大半を占めます。自動車、建設、エネルギー分野など、あらゆる産業に不可欠な高品質な鋼材を提供しています。
構造的な課題: 鉄鋼業は、世界的な供給過剰や原材料価格の変動、そしてなにより脱炭素化（カーボンニュートラル）への対応という、巨大な構造的課題に直面しています。京浜地区の高炉休止は、この厳しい環境下での生産体制の最適化と高付加価値化を目指す、抜本的な構造改革の一環でした。

2. エンジニアリング事業（JFEエンジニアリング）

インフラ技術の提供: 製鉄技術を応用し、エネルギー、環境、社会インフラ分野（橋梁、パイプライン、発電所など）の設計・建設・運営を担います。今回の水素基地建設やデータセンター構想における技術的裏付けとなる事業です。

3. 商事事業（JFE商事）

グローバルな流通網: 鉄鋼製品や原材料の国内外でのトレーディング（商取引）を担い、グループのグローバルな調達・販売を支える機能です。

4. 土地活用事業（「第4の事業」）への進化

専門的視点: 従来のJFEは、鉄鋼市況に業績が大きく左右されるという宿命を背負っていました。今回の広大な製鉄所跡地を、ただ売却するのではなく、自社で開発し、安定的な収益源（年100億円の利益目標）を持つ「第4の事業」に位置づけることは、ポートフォリオの多角化と収益構造の安定化を図る、極めて重要な経営判断なのです。

www.jfe-holdings.co.jp

なぜ「水素基地」なのか？：カーボンニュートラル時代への戦略的転換

JFEの跡地活用が単なる不動産開発でなく、産業の「大転換」と称されるのは、その中核に次世代エネルギーである水素を据えているからです。

1. 水素サプライチェーンの核となる立地

地理的優位性: 建設予定地である扇島地区は、京浜工業地帯に位置し、港湾設備が整っている上、近隣に水素の巨大な需要（電力、工場、運輸）が見込めます。
水素基地の役割: 海外から液化水素を船で受け入れ、国内に供給する基地の建設は、水素のグローバルサプライチェーンの実現に向けた、日本にとっての試金石となります。JFEは、この水素インフラを担うことで、エネルギー転換のフロントランナーとしての地位を確保しようとしています。

2. 「土地の価値」を最大化するマスタープラン

初期売却の否定: 岩山専務が語るように、土地を初期段階で全て売却していれば、土地の価値が顕在化しないまま手放すことになっていました。JFEは、キャッシュアウト（先行投資）を受け入れつつ、データセンター（需要が急速に高まるデジタルインフラ）や水素火力発電といった、将来性の高い用途に自社で活用することで、土地の価値を最大限に引き上げる戦略をとっています。
専門的視点: この戦略は、不動産の単なる売買ではなく、「産業インフラ」を創出することで、土地の価値を何倍にも高めるバリューアップ戦略です。特に、水素基地は、将来の水素経済を支える中核インフラとなるため、その敷地を長期的に賃貸・活用することで、JFEは安定した長期的なストック収益を得ることができるのです。

跡地活用成功の「心得」：スピード、行政連携、そしてビジョン

JFE京浜地区の再開発は、その規模の大きさから見ても、日本の工場跡地活用のモデルケースとして注目されています。成功の裏側には、緻密な戦略と実行力があります。

1. スピード感と早期のビジョン策定

異例の速さ: 高炉休止発表から4年半という異例のスピードで解体・着工に踏み切ったのは、 JFE HD内に専門の検討班を早期に立ち上げ、「初期段階で土地を全て売らない」という方針を早期に定めたからです。これにより、市場環境の変化に左右されず、一貫したビジョンでプロジェクトを推進できました。

2. 行政との二人三脚（レギュレーションの変更）

規制緩和への挑戦: 扇島エリアが「工業専用地域」「港湾法の規制」を受けるなど、土地の利用規制が厳しかった点は最大のハードルでした。JFEは、休止前から川崎市と協定を結び、共同検討を進めることで、行政の協力を引き出しました。
専門的視点: 工場跡地活用において、行政との連携は成功の生命線です。行政の協力を得て、土地利用規制を柔軟に変更したり（用途地域の変更）、道路などのインフラ整備を進めたりすることで、土地の利用価値と経済価値は格段に高まります。JFEは、私道を公共用に開放するなど、行政と「官民協働」の関係を築くことで、規制の壁を乗り越えたのです。

kabutan.jp

「第4の事業」が牽引するJFEの未来：ポートフォリオの質の向上

JFE北野嘉久社長が「第4の事業」と位置づけた土地開発は、35年度に年100億円の利益目標を掲げています。これは、JFEの将来の収益安定化に大きく貢献します。

1. ストック型収益の創出

鉄鋼事業との対比: 鉄鋼事業の利益は市況に左右されるフロー収益ですが、土地の賃貸やインフラ運営による収益は、長期的に安定したストック収益となります。
収益構造の安定化: 年100億円の安定収益を確保できれば、鉄鋼市場の変動による影響を吸収しやすくなり、JFEHD全体の収益の安定性と予測可能性が大きく向上します。これは、投資家からの評価（バリュエーション）を高める上で非常にポジティブな要素です。

2. 日本の産業転換の土台となる役割

ものづくり産業の継続: 日本立地センターの指摘にもある通り、工場跡地に安易にマンションなどが建設されると、騒音問題などで近隣の工場も操業しづらくなります。JFEの戦略は、次世代エネルギーやデータセンターといった「新しい産業インフラ」を導入することで、京浜工業地帯の産業集積を維持し、日本の産業転換の土台を支えるという、社会的意義も非常に大きいものです。

あるJFE「跡地活用検討班」メンバーの執念

フィクションのストーリーです。

私は、2020年10月に発足した「京浜臨海土地活用検討班」の初期メンバーです。

高炉休止の決定は、長年京浜地区で働いてきた社員にとって、大変重いものでした。しかし、それと同時に「この広大な、歴史ある土地を、未来にどう繋ぐか」という、壮大な使命感が湧き上がりました。

最初の大きな議論は、「全部売却してキャッシュを得るか、自社で開発して価値を最大化するか」でした。すぐに売れば楽でしたが、私たちは「京浜地区の土地の真の価値は、次世代の日本の産業の拠点になることだ」と確信していました。その信念が、「初期売却はしない」という方針を固めさせました。

最も苦労したのは、行政との折衝です。扇島地区の規制は非常に厳しく、新しい産業を受け入れるためには、文字通り「ルールを変える」必要がありました。私たちは、ただ規制緩和を求めるのではなく、「この水素基地が、川崎市、ひいては日本の脱炭素化と経済成長にどれほど貢献するか」という市のビジョンと、私たちの土地活用のビジョンを一致させることに全力を注ぎました。

高炉休止からわずか4年半で水素基地の基礎工事が始まった時、私は、私たちの執念が実を結んだと感じました。「鉄鋼」という基幹産業の役割を終えた土地が、「水素」という新しいエネルギー産業の基盤として生まれ変わる。これは、JFEの歴史における、本当に100年に一度の大転換だと実感しています。

まとめ：JFEホールディングス（5411）は、土地活用で「第4の収益柱」を築く変革企業

JFEホールディングス（5411）の製鉄所跡地活用戦略は、単なる不動産事業ではありません。これは、鉄鋼業の構造的な課題に対処し、カーボンニュートラルという時代の要請に応える形で、長期的に安定した「第4の収益柱」を確立するための、極めて合理的でポジティブな経営戦略です。

広大な京浜地区の跡地を、水素基地やデータセンターといった次世代産業インフラとして自社で開発・活用することで、同社は土地の価値を最大限に引き上げ、年100億円のストック収益を目指しています。この戦略は、JFEHDのポートフォリオの多角化と収益構造の安定化に大きく貢献し、企業価値を高めるでしょう。

投資家の皆さんにとって、JFEホールディングスは、基幹事業の構造改革と同時に、新たな高収益事業を生み出すポジティブな変革期にある銘柄として評価すべきです。この「鉄から水素へ」の大転換が、今後どのように企業価値の向上に繋がるか、その動向を注視していくことで、その成長の軌跡を実感できるはずです。

あくまで個人的な見解であり、投資を勧めるものではありません。投資は自己責任で行ってください。

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最後までお読みいただきありがとうございました。